ఎం సునీల్‌ కుమార్‌
భూ హక్కు రికార్డును పక్కాగా నిర్వహించడానికి, భూమి బదలాయింపు జరిగిన వెనువెంటనే రికార్డుల్లో మార్పు చేసి భూయజమానుకు హక్కుపత్రం ఇవ్వడానికి, భూయజమానుకు భరోసా కల్పించడానికి తెంగాణ ప్రభుత్వం కొత్త రెవిన్యూ చట్టం తెచ్చింది. భూరికార్డు నిర్వహణలో అధునాతన పరిజ్ఞానాన్ని వినియోగించుకుంటూ పట్టాదారు పాసుపుస్తకా జారీలో జాప్యాన్ని నివారించడం, భూపరిపానలో అవినీతిని నిర్ములించడం ఈ చట్టం ప్రధాన క్ష్యాు. ఏకగవాక్ష విధానం ద్వారా భూము రిజిస్ట్రేషన్‌, మ్యుటేషన్‌, పట్టా జారీ ఒకే రోజు ఒకే కార్యాయంలో జరిగేలా నియమాు ఈ చట్టంలో పొందుపరిచారు. భూమి ఉన్నా, ఆ భూమిపై హక్కు తెలిపే పత్రాు, రికార్డు సరిగా లేక రైతు, భూయజమాను ఎన్నో ఇబ్బందుకు గురి అవుతున్నారు. వాస్తవ పరిస్థితిని ప్రతిబింబించని రికార్డు వన ఎన్నో అనర్ధాు జరుగుతున్నాయి. రికార్డుల్లో మార్పు చేర్పు చేసుకోవాడానికి ఎన్నో ఇబ్బందు పడాల్సి వస్తోంది. ఈ పరిస్థితిని మార్చే ప్రయత్నమే ఈ కొత్త చట్టం.
చిక్కుల్లో భూమి
‘‘ఎడారి లాంటి భూమిని పూర్తి హక్కుతో ఒక రైతుకు ఇస్తే ఆ భూమిని కొన్నేళ్లలో బంగారం పండే భూమిగా మారుస్తాడు. అదే బంగారం పండే భూమిని ఎలాంటి హక్కు లేకుండా అప్పగిస్తే కొన్నేళ్లలో ఆ భూమి ఎడారి భూమిగా మారుతుంది’’ అని ఒక ఆర్థిక శాస్త్రవేత్త పేర్కొన్నాడు. సాగుచేసుకోవడానికి భూమి ఉంటేనే సరిపోదు. ఆ భూమి ఏ హక్కు చిక్కుల్లో లేకుండా ఉంటేనే సాగు సాఫీగా సాగుతుంది. స్వానుభవంలో భూమి, ఆ భూమికి హక్కుదారు ఎవరో తెలిపే పత్రాు, భూమి రికార్డుల్లో సరైన వివరాు నమోదు అయ్యి ఉంటేనే ఆ భూమిపై హక్కుకి భద్రత. భద్రమైన భూమి హక్కు ఉంటేనే ఆ భూమినుంచి రైతు పూర్తి బ్ధి పొందగలిగేది. హక్కు చిక్కునుంచి తప్పించుకోగలిగేది. భూమి ఉండి, హక్కు పత్రాు లేకనో లేదా రికార్డుల్లో వివరాు సరిగా నమోదు కాకనో తమ భూమినుంచి దక్కాల్సిన ప్రయోజనం పొందలేకపోతున్న రైతులే ఎక్కువ శాతం మంది. రైతుబంధు, పంట ఋణం, పంట బీమా, పంట నష్ట పరిహారం, ఇన్‌పుట్‌ సబ్సిడీ లాంటి ఏ సాగు సాయం పొందాన్న యాజమాన్య హక్కు పత్రాు, భూమి రికార్డు తప్పనిసరి. స్వాధీనంలో భూమి, చేతిలో పట్టా, రికార్డుల్లో పేరు ఉంటేనే సాగు చేస్తున్న భూమిపై ఏదైనా మేు పొందకలిగేది.భూమి హక్కు పత్రాు లేకపోవడం లేదా రికార్డుల్లో వివరాు సరిగా లేకపోవడంవ్ల ఎకరానికి ప్రతి సంవత్సరం రైతు కోల్పోతున్న బ్ధి దాదాపు అరవై వే నుంచి క్ష రూపాయ వరకు ఉంటుంది. భద్రమైన భూమి హక్కు లేకపోవడం సాగుకు ఒక అడ్డంకి అయితే పెరుగుతున్న భూ వివాదాు మరో అడ్డంకి. రైతు ఆదాయనికి పడుతున్న ఇంకో గండి. రెవిన్యూ కోర్టులో వే సంఖ్యలో కేసు పేరుకు పోయాయి. సివిల్‌ కోర్టులో అపరిష్కృతంగా ఉన్న కేసులో మూడిరట రెండొంతు భూ తగాదాలే. భూ తగాదాలో ఉన్న వ్యక్తు కోర్టుకు హాజరు కావడానికయ్యే ప్రయాణ, భోజన ఖర్చు, కోల్పోయే వేతనా మివే ఏటా వే కోట్ల రూపాయు. కోర్టుల్లో ఉన్న సగంపైన కేసు వార్షికాదాయం క్ష రూపాయలోపు ఉన్న పేదవారివే. గ్రామీణ ప్రాంతాలోని రెండు శాతం భూమి కోర్టు వివాదాల్లో ఉందని అంచనా. ఈ భూ వివాదా వన ప్రతి సంవత్సరం 1.3శాతం జాతీయోత్పత్తిని కోల్పోతున్నాము.
హద్దు సమస్యులు
ప్రతి వ్యవసాయభూమికి విస్తీర్ణం, హద్దు, హక్కు వివరాు తెలిపే రికార్డు ఉండాలి. ఆ రికార్డు ఆధారంగా ఆ భూమిని వాస్తవంగా గుర్తించగగాలి. అప్పుడే ఆ భూమిపై హక్కు స్పష్టంగా, భద్రంగా ఉంటాయి. వివాదాు ఏర్పడవు. ఒకవేళ వివాదం వచ్చినా ఈ రికార్డు ఆధారంగా సుభంగా పరిష్కరించవచ్చు. తెంగాణాలో నిజాం కాంలో 1930-50 కాంలో చివరిసారి భూము సర్వే, సెటిల్మెంట్‌ చేసి రికార్డు రూపొందించారు. ప్రతి గ్రామానికి ఒక నక్ష, ప్రతి భూ విభాగానికి కొతు, హద్దు వివరాతో టీపన్‌ తయారు చేశారు. ఆ భూమికి పట్టాదారు ఎవరు? ఆ భూమి ప్రభుత్వ భూమా? ఇనామా? మొదగు వివరాతో సేత్వార్‌ తయారు అయింది.వీటిల్లో సగానికిపైన టీపన్‌ు చిరిగి పోవడమో, వాటిపై అక్షరాు చెరిగి పోవడమో జరిగింది. కొన్ని వంద గ్రామాకు నక్షు లేవు. ఈ రికార్డులే ఇప్పటికీ భూమి హక్కు, హద్దు నిర్ధారణకు ఆధారాు. ప్రతి ముప్పై ఏళ్లకోసారి భూము సర్వే జరగాలి. కానీ, దశాబ్దాు గడిచినా సర్వే జరగలేదు. కొనుగోు, వారసత్వం, భాగపంపకాు, దానం, మీనామా లేదా మరే విధంగానైనా భూమి సంక్రమిస్తే హక్కు రికార్డులో మార్పు చేసి పట్టా జారీచేయడమే కాక భూకమతంలో విభజన జరిగితే సర్వే చేసి టీపన్‌ తయారు చేయాలి. కానీ, సర్వే చేయకుండానే ఆ భూమిని కాగితాపైనే సబ్‌ డివిజన్‌ చేసి కొత్త నెంబర్‌ ఇస్తున్నారు. దీనివన తరువాత కాంలో ఎన్నో ఇబ్బందు వస్తున్నాయి. సరిహద్దు వివాదాు వచ్చినప్పుడో, మరో అవసరం కోసమో సర్వేకు దరఖాస్తు చేసుకుంటే సర్వే చేయడానికి నెలు, సంవత్సరా తరబడి వేచి చూడాల్సి వస్తుంది. సరైన రికార్డు లేకపోవడం దీనికి ఒక కారణం అయితే తగినంత మంది సర్వేయర్లు లేకపోవడం మరో కారణం. కాం చెల్లిన సర్వే మరియు హద్దు చట్టం కూడా ఒక సమస్య. భూము సర్వే కోసం హైకోర్టు దాకా వెళ్లాల్సి వస్తున్న సందర్భాు కోక్లొు. ఈ నేపథ్యంలో, తెంగాణ ప్రభుత్వం భూ రికార్డు ప్రక్షాళన కార్యక్రమం నిర్వహించింది. రికార్డు సరిచేసి రైతుకు కొత్త పాసుపుస్తకాు జారీ చేసింది. కానీ, భూము సర్వే జరగాల్సి ఉంది.
హామీ ఇవ్వని రికార్డు
ఒక్కో శాఖ దగ్గర భూమికి సంబంధించి ఒక్కో రకమైన వివరాు ఉన్నాయి. సర్వే, సెటిల్మెంట్‌, భూ రికార్డు శాఖ దగ్గర సర్వే, సెటిల్మెంట్‌ రికార్డు ఉంటాయి. రెవిన్యూ శాఖ దగ్గర హక్కు రికార్డు, గ్రామ రెవిన్యూ లెక్కు ఉంటాయి. భూమిపై జరిగిన లావాదేవీ వివరాు రిజిస్ట్రేషన్‌ శాఖ నిర్వహించే రికార్డ్‌ అఫ్‌ హోల్డింగ్స్‌ (ఆర్‌ఓహెచ్‌) లో ఉంటాయి. ఇంటిస్థలా వివరాు స్థానిక సంస్థలైన పంచాయితీ, మున్సిపాలిటీ ఆస్తు రిజిస్టర్లో నమోదు చేస్తారు. అటవీ భూము వివరాు అటవీ శాఖ వద్ద ఉంటాయి. ఒక భూ విభాగానికి సంబంధించిన వివరాు వివిధ శాఖు నిర్వహిస్తున్న రికార్డుల్లో వేరువేరుగా ఉన్నాయి. ఇక ఈ రికార్డుకు, భూమి, భూ హక్కు వాస్తవ పరిస్థితికి సంబంధమే లేకుండాపోయింది. భూము సర్వే సెటిల్మెంట్‌ చేసినపుడు రూపొందించిన రికార్డు నక్ష, టీపన్‌, సేత్వార్‌. ప్రతి సంవత్సరం జరిగే మార్పును, భూ లావాదేవీను నమోదు చేయడానికి 11 గ్రామ రెవిన్యూ లెక్కు (రిజిస్టర్లు) ఉన్నాయి. ఇందులో ప్రధానమైనది పహాణి. వీటితో పాటు ప్రతి తహసీల్దార్‌ కార్యాయంలో రెవిన్యూ గ్రామా వారీగా భూయజమాను రిజిస్టర్‌ ఉంటుంది. దీనినే 1బి రిజిస్టర్‌ అంటారు. ఈ రికార్డులో వివరా ఆధారంగానే రైతుకు పట్టాదారు పాసుపుస్తకము, భూ యాజమాన్య హక్కు పత్రము (టైటిల్‌ డీడ్‌) జారీ చేస్తారు. ఇప్పుడు ఈ రెండు పుస్తకాను కలిపి ఒకే పుస్తకంగా ఇస్తున్నారు. తహసీల్దార్‌ కార్యాయంలో 1బి రిజిస్టర్‌ తో పాటు అసైన్మెంట్‌ రిజిస్టర్‌, ఇనాం రిజిస్టర్‌ మొదగు ఇతర రిజిస్టర్లు ఉంటాయి. ఇవన్నీ కూడా భూమి హక్కు నిరూపణకు సాక్ష్యాు. ఈ రికార్డుల్లో ఉన్న వివరాు వాటిని చట్టబద్ధంగా మార్పు చేసేంత వరకు లేదా ఇతయి తప్పు అని నిరుపించేంత వరకే సరైనవి.
అంటే, ఏ ఒక్క రికార్డు కూడా భూమి హక్కుకి పూర్తి భద్రత ఇవ్వదు. ఆస్ట్రేలియా, కెనడా, బ్రిటన్‌ లాంటి దేశాలో ఒకసారి హక్కుపత్రం జారీ చేస్తే, అదే హక్కుకి పూర్తి భద్రత. ఒక వేళ హక్కుపత్రం ఉన్న ఏదైనా నష్టం జరిగితే ఇన్సురెన్సు కంపెనీ నష్టపరిహారం చెల్లిస్తుంది. దీనినే టైటిల్‌ ఇన్సురెన్సు అంటారు. ఇలాంటి వ్యవస్థ మన దేశంలో లేదు. ఇలాంటి వ్యవస్థను రూపొందించడానికి ప్రయత్నాు జరుగుతున్నాయి. ‘భూ భారతి’ పేరుతో నిజామాబాద్‌ జిల్లాలో ఓక పైట్‌ కార్యక్రమం నిర్వహించారు. కొత్త చట్టం తెచ్చే ప్రయత్నం సఫం కాలేదు. 2008, 2011లో కేంద్ర ప్రభుత్వం ముసాయిదా చట్టాను రూపొందించింది. 2013లో కేంద్ర ప్రభుత్వం నియమించిన ఒక కమిటీ ఇందుకోసం ఒక ప్రణాళికను రూపొందించింది. భూమి రికార్డును ఆధునీకరించి వాస్తవ పరిస్థితుకు ప్రతిబింబంగా మార్చే ప్రయత్నాు గత కొన్ని దశాబ్దాుగా కొనసాగుతున్నాయి.
చట్టాలో గందరగోళం
తెంగాణాలో వందకు పైగా భూమి చట్టాు, నియమాు అములో
ఉన్నాయి. ప్రభుత్వ ఉత్తర్వు కుపుకుంటే ఈ సంఖ్య మరెన్నో రెట్లు
ఉంటుంది. చట్టాల్లోని వైరుధ్యాు, ఒకే అంశంపై పు చట్టాు ఉండటం, కాం చెల్లినవి అములో ఉండటం వ్ల అనవసర గందరగోళం ఏర్పడుతోంది. కొన్ని సందర్భాలో చట్టాు నిరుపయోగమవుతుండటానికి ఇదో కారణంగా మారుతోంది. ఒక అంశంపై ఒకే చట్టం ఉండి, అది సుభమైన భాషలో ఉంటే రైతుకు అర్థం అవుతుంది. అము చేసే వారికి అవగాహన ఉంటుంది. కానీ, భూమికి సంబంధించి ఈ పరిస్థితి లేదు. ఉమ్మడి రాష్ట్రంలో అన్ని భూమి చట్టాను కలిపి రెవిన్యూ కోడ్‌గా రూపొందించే ప్రయత్నం 1999లో జరిగింది. రెవిన్యూ కోడ్‌ను అసెంబ్లీ ఆమోదించింది కానీ రాష్ట్రపతి ఆమోద ముద్ర పడలేదు. రాష్ట్ర విభజన తరువాత కాం చెల్లిన చట్టా తొలిగింపు, ఇతర చట్టాలో కాలానుగుణ మార్పుకు ప్రయత్నాు జరుగుతున్నాయి. ప్రస్తుతం అము లో ఉన్న భూ చట్టానన్నిటిని కలిపి ఒక సమగ్ర భూ చట్టాన్ని రూపొందిస్తే మేు జరుగుతుంది. మూడేళ్ళ క్రింద ఉత్తర్‌ ప్రదేశ్‌ అన్ని భూచట్టాని కలిపి రెవిన్యూ కోడ్‌ ను రూపొందించుకుంది. ఇది అధికారుకి, రైతుకి కూడా చాలా ఉపయుక్తంగా ఉందని అనుభవాు చెప్తున్నాయి. ఒరిస్సా రాష్ట్రం కూడా రెవిన్యూ కోడ్‌ రూపక్పనకు ప్రయత్నాు చేస్తోంది\
పెరుగుతున్న భూ వివాదాలు
భూమి సమస్య లేదా వివాదం ఉంటే పరిష్కారం కోసం ఎవరిని ఆశ్రయించాలి? రెవిన్యూ యంత్రాగాన్నా, సివిల్‌ కోర్టునా, పోలీసునా లేదా మరో వ్యవస్థనా? ఏ భూమి సమస్యకు ఎవరికి దరఖాస్తు చేసుకోవాలి? ఏవిధంగా దరఖాస్తు చేసుకోవాలి? ఎంతకాంలో పరిష్కరిస్తారు? ఇవన్నీ సరైన సమాధానాు లేని ప్రశ్ను. సమస్యు ఉన్నవారికే కాదు, పరిష్కరించవసిన వారికి కూడా జవాబు తెలియని ప్రశ్ను.యాజమాన్య హక్కు వివాదాు, గెట్టు తగాదాు, రికార్డుల్లో సమస్యు, భూము అన్యాక్రాంతం, భూ ఆక్రమణ, ఇలా భూముకు సంబంధించి దాదాపు డెబ్భై రకా సమస్యు ఉంటాయని అంచనా. ఒక్కో రకమైన సమస్యకు ఒక్కో రకమైన పరిష్కారమార్గం, పరిష్కరించే వ్యవస్థ, దరఖాస్తు చేసుకునే పద్ధతిని పేర్కొన్నాయి. ఒక్కొక్క రకమైన భూవివాదానికి వేరు వేరు చోట్లకు వివిధ చట్టా క్రింద వెళ్ళవసి ఉంటుంది. అంతేగాక ఈ కోర్టు, అధికారు దృష్టికి భూ వివాదాను / సమస్యను తీసుకెళ్లడానికి వివిధ పద్ధతు, వేరు వేరు గడువు ఉన్నాయి. ఏ సమస్య వస్తే ఏ కోర్టుకు లేదా ఏ అధికారి దగ్గరకు వెళ్ళాలి, ఏ రూపకంగా సమస్యను నివేదించాలి, ఎంత గడువులోగా వారు ఆ సమస్యను పరిష్కరించాలి అనే అంశాపై స్పష్టత లేకపోవడం వన గందరగోళం నెకొంది, సమస్య పరిష్కారంలో విపరీత జాప్యం జరుగుతోంది. వివిధ స్థాయిల్లోని రెవిన్యూ కోర్టుల్లో, సివిల్‌ కోర్టుల్లో, హైకోర్టులో పెండిరగ్‌ లో ఉన్న వివాదాు/సమస్యు వేల్లో ఉన్నాయి. ఈ వివాదాు అపరిష్కృతంగా ఉన్నన్నాళ్ళు ప్రజకు, ప్రభుత్వానికి ఆర్థిక నష్టం. శాంతి భద్రతకు విఘాతం. నేరాు పెరగడానికి కారణమౌతాయి.
మార్పుకు నాంది
మెరుగైన భూపరిపాన అభివృద్ధికి పునాది. రైతు తన భూమిపై రావల్సిన బ్ధి పొందటానికి కనీస అవసరం. ఏ రాష్ట్రం, దేశంలోనైతే భూపరిపాన మెరుగ్గా ఉంటుందో అక్కడే రైతు తమ భూమి నుంచి పొందవసిన పూర్తి బ్ధిని పొందగుగుతారు. పెట్టుబడు ఎక్కువగా రావడానికి ఆస్కారం
ఉంటుంది. భూమిపై ఉన్న హక్కుకు భద్రత, వాస్తవ పరిస్థితును ప్రతిబింబించే భూమి రికార్డు, భూమిపై జరిగే లావాదేవీ సత్వర రిజిస్ట్రేషను మరియు వెనువెంటనే రికార్డులో మార్పు, అందుబాటులో భూమి రికార్డు, స్పష్టమైన భూమి చట్టాు, వాటి అములో ఖచ్చితత్వం, సత్వరంగా తక్కువ ఖర్చుతో భూ వివాదాను పరిష్కరించే వ్యవస్థ మెరుగైన భూ పరిపానలో కీకమైన అంశాు. తప్పు తడకుగా ఉన్న భూమి రికార్డును ప్రక్షాళన చేసి భూమి ఉన్న ప్రతి రైతుకు కొత్త పాస్‌ పుస్తకం అందజేయానే సంక్పంతో తెంగాణ ప్రభుత్వం భూమి రికార్డు ప్రక్షాళన కార్యక్రమాన్ని నిర్వహించింది. రైతుకు కొత్త పాస్‌ పుస్తకాను జారీ చేసింది. సవరించిన ఈ రికార్డు ఆధారంగానే రైతుబంధు అందిస్తోంది. రాష్ట్రం ఏర్పడే నాటికి సాదాబైనామా (రిజిస్టర్డ్‌ కానీ దస్తావేజు) ద్వారా భూము కొనుగోు చేసిన చిన్న సన్నకారు రైతుకు పట్టాు అందజేయడం కోసం 2016లో ప్రభుత్వం ప్రత్యేక చర్యు తీసుకుంది.
తెంగాణ రాష్ట్రం ఏర్పడిన 2 జూన్‌ 2014 నాటికి గ్రామీణ ప్రాంతాలో ఐదు ఎకరా లోపు వ్యవసాయ భూమిని కొనుగోు చేసిన చిన్న సన్నకారు రైతుకు ఎలాంటి రిజిస్ట్రేషన్‌ ఫీజు లేకుండానే పట్టాు ఇచ్చారు. దీని ద్వారా దాదాపుగా ఏడు క్ష మంది చిన్న సన్నకారు రైతు బ్ధి పొందారు. మరో ఆరు వేమంది దళిత కుటుంబాకు ఇప్పటి వరకు మూడు ఎకరా పథకం కింద దాదాపుగా 13 వే ఎకరా భూమిని ఇచ్చారు. అసైన్మెంట్‌ భూము బదలాయింపు నిషేధ చట్టానికి సవరణ చేసి 31 డిసెంబర్‌ 2017 నాటికి భూమిలేని నిరుపేదు కొనుగోుచేసిన అసైన్మెంట్‌ భూమికి వారికే అసైన్మెంట్‌ పట్టా ఇచ్చే విధంగా చట్టంలో మార్పు చేశారు. రాష్ట్రములో అములో వున్న భూమి చట్టా నన్నింటిని సమీక్షించి ఇప్పటి అవసరాకు అనుగుణంగా చేయాల్సిన మార్పుచేర్పును సూచించే బాధ్యతను నల్సార్‌ న్యాయ విశ్వవిద్యాయానికి ప్రభుత్వం అప్పగించింది. నల్సార్‌ ఒక విస్తృతమైన అధ్యయనం చేసి తన నివేదికను ప్రభుత్వానికి సమర్పించింది.
కొత్త చట్టం
ఒకప్పుడు ప్రభుత్వాకు ప్రధాన ఆదాయ వనరు భూమి శిస్తు. అందుకే, భూమి లెక్కు పక్కాగా తయారు చేసుకోవడానికి రాజు కాం నుండి ప్రయత్నాు జరిగాయి. భూమి కొలిచి పట్టాు తయారు చేశారు. ఏ భూమి నుండి ఎవరి దగ్గర ఎంత పన్ను వసూు చెయ్యాలో లెక్కు వ్రాశారు. ఇవే సర్వే, సెటిల్మెంట్‌ రికార్డు. వీటితోపాటు ప్రతి సంవత్సరం శిస్తు వసూు జమా ఖర్చు లెక్కు వ్రాయడానికి గ్రామ స్థాయిలో కొన్ని రిజిస్టర్లను నిర్వహించేవారు. పన్ను వసూు అయితే చాు, ఆ భూమికి యజమాని ఎవరు, ఇతరత్రా హక్కులేమున్నా యి అనే వివరాతో పనిలేదు. కాబట్టే, భూ హక్కుదారు వివరా నమోదు, వారికి హక్కు పత్రాు ఇవ్వడం జరగలేదు. భూమికి శిస్తు కట్టిన రసీదే భూ హక్కుకు సాక్ష్యంగా ఉండేది. ముప్పై నబై ఏండ్లకు ఒకసారి భూము సర్వేచేసి రికార్డును తయారు చేసే బదు ఏటేటా భూమి పై ఉన్న హక్కును నమోదు చేస్తూ హక్కు రికార్డును నిర్వహించే ప్రక్రియ ప్రారంభమైంది.
‘రికార్డ్‌ ఆఫ్‌ రైట్స్‌’ (హక్కు రికార్డ్‌) ను నిర్వహించడం తెంగాణలో 1936 నుండి ప్రారంభమైంది. నైజాం పరిపానలో హక్కు రికార్డు నిర్వహణ కోసం భూమి హక్కు రిక్కార్డు చట్టం, 1346 ఫస్లీ ని రూపొందిచారు. ఈ చట్టం స్థానంలో, నిజాం రాజ్యం భారతదేశంలో విలీనం అయిన తరువాత తెంగాణ హైద్రాబాద్‌ రాష్ట్రం గా ఉన్నప్పుడు 1948 లో ‘హైద్రాబాద్‌ భూ హక్కు రికార్డు రేగ్యులేషన్‌, 1358 ఫస్లీ’ పేరుతో మరో కొత్త చట్టాన్ని తీసుకువచ్చారు. ఈ చట్టాన్ని రద్దు చేస్తూ ఉమ్మడి ఆంధ్రప్రదేశ్‌ రాష్ట్రంలో 1971 లో భూమి హక్కు మరియ పట్టాదారు పాసుపుస్తకా చట్టం చేశారు. ఈ చట్టం క్రిందనే ‘1బి’ పేరుతో హక్కు రికార్డును రూపొందించి నిర్వహిస్తున్నారు. భూ యజమానుకు పట్టాదారు పాసుపుస్తకాు, భూ యాజమాన్య హక్కుపత్రాు జారీ చేస్తున్నారు. ఇవే ఇప్పుడు భూ హక్కు నిరూపణకు సాక్ష్యాు. రుణాు పొందాన్నా, భూమి ఇతరుకు బదలాయింపు చేయాన్నా కావసిన దస్త్రాు. ప్రభుత్వం నుండి రైతుగా ఏ మేు పొందాన్నా కావాల్సిన కాగితాు ఇవే.
తెంగాణ ప్రభుత్వం ‘ధరణి’లో నిర్వహిస్తున్న ఆన్‌లైన్‌ రికార్డునే భూ హక్కు రికార్డుగా ప్రకటిస్తూ తెంగాణ భూమి హక్కు మరియు పట్టాదారు పాసుపుస్తకా చట్టం, 2020ని చేసింది. వ్యవసాయ భూము బదలాయింపు, రికార్డుల్లో నమోదు సుభతరం కానుంది. భూమి కొనుగోు చేసినా, దానంగా పొందినా, మార్పిడి చేసుకున్నా లేదా తనఖా పెట్టినా సంబంధిత కాగితాతో తహసీల్దార్‌ కార్యాయానికి వెళితే ఒకేరోజు దస్తావేజు రిజిస్ట్రేషన్‌, రికార్డుల్లో మార్పు, కొత్త పాసుపుస్తకా జారీ జరిగిపోతుంది. వారసత్వంగా లేదా భాగపంపకా ద్వారా భూమి సంక్రమించినట్లైతే వారసు లేదా భాగస్తు అందరూ కలిసి ఒక కాగితం వ్రాసుకొని తహసీల్దార్‌ కార్యాయానికి వెళితే అదేరోజు రికార్డుల్లో మార్పుచేసి కొత్త పాసుపుస్తకా జారీచేస్తారు. కోర్టు డిక్రీ ద్వారా భూమి వచ్చినా ఇదే ప్రక్రియలో పట్టా పొందవచ్చు. ఏదైనా వివాదం ఏర్పడితే పరిష్కారానికి సివిల్‌ కోర్టును ఆశ్రయించాలి. రెవిన్యూ కోర్టుకు వివాద పరిష్కార అధికారాు ఉండవు. ప్రస్తుతం రెవెన్యూ కోర్టులో పెండిరగులో ఉన్న పదహారు వే కేసు ప్రత్యేకంగా ఏర్పాటు చేసే ట్రిబ్యూనళ్ళకు బదిలీ అవుతాయి. ఈ చట్టాన్ని ఏ అధికారి ఉ్లంఘించినా, రికార్డులో దురుద్దేశపూర్వకంగా మార్పు చేసినా, ప్రభుత్వ భూముకు పట్టాు ఇచ్చినా కఠినమైన చర్యు ఉంటాయి. ఉద్యోగంలో నుండి తొలిగిస్తారు. క్రిమినల్‌ చర్యు కుడా తీసుకుంటారు.
ఈ చట్టానికి ఆయువుపట్టు ధరణిలోని వివరాు. ఇంతటి కీకమైన వివరాలో పొరపాట్లు ఉన్నాయి. వాటిని వెంటనే సవరించకుంటే మరిన్ని వివాదాు తలెత్తుతాయి. అంతేకాదు, భూము సర్వే చేసి రికార్డు పూర్తి ప్రక్షాళన చేస్తేనే ఆశించిన ఫలితాు వస్తాయి. భూ సర్వే చేపడుతామని ముఖ్యమంత్రి ఇప్పటికే ప్రకటించారు. ఈ ధరణి పోర్టల్‌లో ఉన్న వివరాపై అభ్యంతరాు ఉంటే దరఖాస్తు చేసుకోవడానికి అవకాశం ఇవ్వాలి. అందుకు ట్రిబ్యూనళ్ళకో, రెవిన్యూ అధికారుకో అధికారాు ఇవ్వాలి. అటవీ భూమును హక్కు పత్రాు పొందినవారు, 13బి, 38ఈ, ఓ.ఆర్‌.సి., లావోని పట్టా ద్వారా భూము పొందితే వారి వివరాను కూడా ఈ చట్టం క్రింద రికార్డులో నమోదు చేసే అవకాశం ఉండాలి. వివాదా పరిష్కారానికి శాశ్వత ప్రాతిపదికన జిల్లాకో ట్రిబ్యునల్‌, రాష్ట్ర స్థాయిలో అప్పిలేట్‌ ట్రిబ్యునల్‌ను ఏర్పాటు చెయ్యాలి. పేదు, చిన్న, సన్నకారు రైతు భూ వివాదాు ఉంటే ఈ ట్రిబ్యూనళ్ళను ఆశ్రయించడానికి తగిన న్యాయ సహాయాన్ని అందించాలి. ఈ చట్టాన్ని మరికొన్ని ప్రత్యేక నియమాతో షెడ్యూల్డ్‌ ప్రాంతాకు కూడా వర్తింప చెయ్యాలి. ఇతర భూమి చట్టాన్ని (దాదాపు 145) కలిపి ఒకే భూమి చట్టం చేస్తే చట్టాలో గందరగోళం పోతుంది. అంతేకాదు, ఈ అన్ని చట్టా పరిధిలో ఉన్న వివాద పరిష్కార భాధ్యతను జిల్లా, రాష్ట్ర ట్రిబ్యూనళ్ళకు ఇవ్వాలి.
- కొత్త చట్టం లోని కీలక అంశాలు ధరణినే ఇక భూమి హక్కు రికార్డు. ధరణిలోని వివరాను మార్పుచేసే మీలేదు.
- ఈ చట్టం వ్యవసాయ భూముకే వర్తిస్తుంది. ప్రభుత్వ, జాగీరు, వ్యవసాయేతర భూముకు ఈ చట్టం వర్తించదు. వీటికి పట్టాు ఇవ్వరు.
- భూముకు ఇక ఒకేచోట ఒకేరోజు రిజిస్ట్రేషన్‌, మ్యుటేషన్‌, పట్టా జారీ మరియు సరిచేసిన రికార్డు అందజేత.
- వ్యవసాయ భూము కొనుగోు చేసినా, వారసత్వంగా లేదా భాగపంపకా ద్వారా వచ్చినా, కోర్టు డిక్రీ ద్వారా వచ్చినా తహసీల్దార్‌ కార్యాయంలో ఓకేరోజు పట్టా ఇస్తారు.
- ప్రభుత్వ భూముకు పట్టా ఇస్తే ఉద్యోగం నుండి తొగింపు. పట్టా రద్దుచేసే అధికారం కలెక్టర్లకు.
- ఇప్పటికి పట్టాదారు పాసుపుస్తకం లేని వారు మరలా తహసిల్దార్‌కు కొత్త చట్టం క్రింద దరఖాస్తు చేసుకోవాలి.
- పట్టాదారు పాసుపుస్తకాకు చట్టబద్ధత.
- బ్యాంక్‌ు ధరణి ఆధారంగానే రుణాు మంజూరు చెయ్యాలి. పట్టాదారు పాసుపుస్తకాను రైతునుండి తీసుకోవద్దు.
- ఈ చట్టం క్రింద ఉన్న అధికారుకు సివిల్‌ కోర్టుకు ఉన్న అధికారాు ఉంటాయి.
- చట్టాన్ని ఉ్లంఘించి ఏ అధికారి అయినా దురుద్దేశంతో రికార్డు మార్చినా, తప్పుడు ఉత్తర్వు జారీచేసినా ఉద్యోగంలో నుండి తొలిగిస్తారు. క్రిమినల్‌ చర్యు తీసుకుంటారు.
పాత ఆర్‌ ఓ ఆర్‌ చట్టం రద్దు అయ్యింది. పాత చట్టం క్రింద పెండిరగులో ఉన్న కేసున్ని ప్రత్యేక ట్రిబ్యూనళ్ళకు బదలాయింపు చేస్తారు. ఈ ట్రిబ్యూనళ్ళ తీర్పుమేరకు రికార్డ్‌ మారుస్తారు.
మరింత మేులు జరగాలంటే
1. ధరణి లో సవరణకు ఒక సారి అవకాశం ఇవ్వాలి. అవకాశం ఇచ్చే ఆలోచన చేస్తామని ముఖ్యమంత్రి ఇప్పటికే ప్రకటించారు.
2. ముఖ్యమంత్రి ప్రకటించినట్లుగా వెంటనే భూము సమగ్ర సర్వే జరగాలి.
3. శాశ్వత వివాదా పరిష్కార వ్యవస్థ ఏర్పాటు చెయ్యాలి. కొత్త చట్టం క్రింద ఏర్పాటు చేసిన ప్రత్యేక ట్రిబునళ్ళను శాశ్వత ప్రాతిపదికన కొనసాగించాలి. జిల్లాకొకటి ఏర్పాటు చెయ్యాలి.
4. మరోసారి సాదాబైనమా క్రమబద్దీకరణకు అవకాశం కల్పించాలి. ఆలా ఇస్తామని ముఖ్యమంత్రి అసెంబ్లీలో హామీ ఇచ్చారు.
5. చట్టంలో లేని ఇతర మార్గా ద్వారా భూమి వస్తే రికార్డు మార్పుకు అవకాశం ఉండాలి (ఉదాహరణకు మీనామా, హక్కు వదుకునే పత్రం, ఓ ఆర్‌ సి, 38 ఈ మొదగునవి.)
6. తెంగాణలో అములో ఉన్న అన్ని రెవిన్యూ చట్టాను కలిపి ప్రస్తుత అవసరాకు తగ్గట్టుగా ఒకే చట్టంగా రూపొందించాలి.
7. భూ హక్కుకు ప్రభుత్వమే గ్యారంటీ ఇచ్చే చట్టం చెయ్యాలి.
8. పేదు భూ వివాదం వస్తే కోర్టుకు, ట్రిబునళ్ళకు వెళ్ళడానికి తగిన న్యాయసహాయం అందించాలి.
9. గిరిజన ప్రాంతంలో కొత్త చట్టం అముకు ప్రత్యేక ఏర్పాట్లు ఉండాలి.
ఒకప్పుడు భూమి ఉంటే చాు. ఆ భూమి నుండి ఏ మేుపొందాన్నా ఎలాంటి కాగితం అవసరం లేదు. కానీ ఈ రోజుల్లో భూమి దస్తావేజు, రికార్డు, పట్టా కాగితాు ఇలా ఎన్నో ఉంటేనే ఆ భూమి నుండి ఏ మేలైన దక్కేది. ఒకప్పుడు ప్రభుత్వానికి భూమి లెక్కు ఉంటే చాు. భూమి శిస్తు వసూు ఏకైక క్ష్యం. కానీ నేడు భూమి శిస్తు లేకపోయినా భూమికి సంబంధించిన వివరాలే కాదు, హక్కు వివరాు కూడా కావాలి. రిజిస్ట్రేషన్‌, స్టాంప్‌ ఫీజు వసూుకు, అభివృద్ధి ప్రణాళికకు, రైతుకు సహాయం అందించడానికి, ఇలా ఎన్నింటికోసమో ఈ వివరాు కావాలి. అందుకే స్పష్టమైన, భద్రమైన భూరికార్డు, హక్కు పత్రాు తక్షణ అవసరం. అందుకోసం తెంగాణ ప్రభుత్వం గట్టి ప్రయత్నాు చేస్తోంది. గుంటకో భూ సమస్య ఉన్న పరిస్థితిని మార్చే కృషి జరుగుతోంది. భూ హక్కుకు ప్రభుత్వమే గ్యారంటీ ఇచ్చే దిశగా అడుగు పడుతున్నాయి. కొత్త రాష్ట్రం లో సరికొత్త భూపానకు ప్రభుత్వం కసరత్తు చేస్తోంది. ప్రభుత్వ ప్రయత్నాు ఫలించి త్వరలో రైతు భూ చిక్కు తొగాలి.
